物业赴港末班车 永升服务IPO里的旭辉身影、新三板往事
3日，旭辉旗下物业板块公司永升生活服务集团有限公
司在香港四季酒店举行IPO新闻发布会，执行董事兼董事会
主席林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官刘畅出席现
场。
4日上午9时正开始，股份预期于12月17日开始在香港联
交所主板买卖，股份代号为1995。
据悉，此次股份发售价介乎每股1.6港元至2.8港元之间
，筹资金额最高达7.904亿港元；超额配股权为最多5700万
股股份，即发售股份的15，海通国际资本有限公司为此次
交易的独家保荐人。
假设超额配股权并无获行使，且发售价为每股1.84港元
(即发售价范围的中位数)，永升服务全球发售可获得的款项
净额约为6.42亿港元。
永升服务透露，其拟将所得款项约55用于寻求战略性
收购及投资机会，约26用于利用最新的互联网及信息技术
并建立智能社区，约9用于开发一站式服务社区平台及集团
的“悦生活”在线服务平台，以及约10用作一般企业用途
及营运资金。
高复合年增长率、大股东旭辉、上市地点选择，成为了
当天一个半小时记者会的关键词。
高复合年增长率与大股东旭辉
对于登录资本市场的物业股，外界第一眼探究的是它的
财务表现及管理资源。
翻阅永升服务的财务数据，收益方面，2015年至2017年
分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，复合年增长率为
47.4，行业平均复合年增长率则为17.2。
纯利方面，2015
年至2017年分别为1556.2万元、3360万元、7644.2万元，复
合年增长率为121.6，毛利率也由2015年的16.1增长至
2017年的25.2。
截至2018年6月30日，永升生活今年上半年收益达4.39
亿元，同比增长38.92；纯利为4117万元，同比增长34.28
。
营收与毛利的亮眼数据与收入组合有关，目前，永升生
活形成了以物业管理服务为核心、非业主的增值服务、社区
增值服务为辅助的三大业务，2015至2017年，该三大业务收
入稳步增长，且年复合增长率分别为50.26、19.58、114
。
在管面积方面，截至2018年6月30日，永升物业共有208
项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为
3210万平方米，为逾17.8万名住户提供服务。
就在管建筑面积而言，这样的体量与刚刚赴港上市的新
城悦大体一致，截至2018年4月30日，新城悦在管面积达约
3703万平方米。
而在收入方面，近三年新城悦收入的复合增
长率同样高达47.1，截至2017年收入为8.669亿元，均与永
升服务相近。
此外，在当天永升服务的发布会现场，控股股东旭辉集
团的名字频频出现，甚至于执行董事兼董事会主席林中一度
口误，将“永升物业”说成了“旭辉”。
值得一提的是，有记者提问旭辉未来3000亿销售目标是
否改变时，林中笑着回应说：“今天是永升服务的记者会，
但我也非常乐意回答你。
”林中委婉地表示道，旭辉目前在
行业内仍有成长空间，市场份额也还没到达瓶颈，相信旭辉
的一些目标一定会实现。
将焦点拉回物业公司与控股母公司的关系上来。
据永升
服务此前披露数据，2015年永升服务来自管理由旭辉开发的
物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2，来自第
三方物业开发商的收益占比仅为3.8。
不过，从近几年的贡献占比来看，永升服务似乎也有意
扩宽第三方物业比例，2015-2017年，永升服务来自第三方
物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9
万平方米，贡献收入比重由3.8上升至28.6，到今年上半
年则升至32.8，来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8。
对此，林中表示称，旭辉作为永升服务的大股东，一定
会一如既往地支持永升服务的发展，尤其是这几年永升服务
的规模还不够大的时刻，旭辉的作用会比较显著，且未来每
年平均都有1500万平方米的物业交给永升服务。
“但这只是永升物业发展的一个基本牌，未来永升服务
的增长主要看第三方物业的增长。
”林中进一步指出，随着
永升物业的规模增长，尤其是第三方物业以及承接的园区、
政府机关、学校越来越多，从长远角度来看，永升服务一定
是立足于市场化的。
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